Главное различие — юридический статус. Студия — это квартира, то есть жилое помещение. Апартаменты — нежилое помещение, даже если внутри всё устроено как в студии. От статуса зависят прописка, налог на имущество, вычеты и коммунальные платежи, а по описанию ДОМ.РФ — и семейная ипотека; планировка и площадь здесь ни при чём.
Ниже — сравнение по каждому пункту с учётом законов на 14.11.2026 и решения Конституционного суда 2026 года, которое изменило правила регистрации в апартаментах.
Коротко: сравнительная таблица
| Студия (квартира) | Апартаменты-студия | |
|---|---|---|
| Статус | жилое помещение | нежилое помещение |
| Прописка по месту жительства | да | нет |
| Временная регистрация | да | да, с 2026 года, с условиями |
| Налог на имущество | базово до 0,1 % кадастровой стоимости (местный закон может поднять до 0,3 %), вычет 20 м² | до 0,5 %, в отдельных случаях до 2 %, без вычета |
| Вычет НДФЛ при покупке | да | нет |
| Семейная ипотека | да, в новостройке | нет |
| Самозанятость при сдаче | да | нет |
| Посуточная сдача как гостиница | нельзя | можно |
| Коммунальные платежи | по тарифам для населения | как правило, выше |
Дальше — откуда каждая строка.
Статус
Жилищный кодекс считает жилым помещением изолированное помещение, которое является недвижимостью и «пригодно для постоянного проживания граждан» (ст. 15). Квартира — один из видов жилых помещений (ст. 16). Студия — квартира, только без стены между кухней и комнатой.
Отдельного понятия «апартаменты» в жилищном праве нет. Это нежилые помещения в зданиях, которые строились как гостиницы, апарт-отели или многофункциональные комплексы. Попытки закрепить их статус законом пока не удались: законопроект № 1162929-7 о многофункциональных зданиях Госдума отклонила в январе 2025 года (ГАРАНТ).
Проверить статус просто: в выписке ЕГРН у квартиры назначение — «жилое», у апартаментов — «нежилое». В договоре долевого участия смотрите, как назван объект.
Прописка
В студии можно зарегистрироваться по месту жительства: закон называет местом жительства «жилой дом, квартиру, комнату… либо иное жилое помещение» (Закон № 5242-1, ст. 2).
В апартаментах постоянной прописки нет. До 2026 года не было и временной: органы регистрации отказывали, потому что помещение нежилое. 3 февраля 2026 года Конституционный суд признал это неконституционным (Постановление № 4-П). Теперь в нежилом помещении, «сходном с квартирой» и не входящем в номерной фонд гостиницы, можно зарегистрироваться по месту пребывания. До поправок в закон это может сделать собственник, а с его письменного согласия — члены семьи и близкие родственники. Нужны документы о том, что здание построено для пребывания граждан и помещение пригодно для проживания.
Суд отдельно указал, что его выводы «не могут быть распространены на решение вопроса о регистрации по месту жительства». Апартаменты по-прежнему не дают постоянной прописки: штампа о регистрации по месту жительства в паспорте не будет, а временную регистрацию придётся продлевать.
Налог на имущество
Федеральные ставки задаёт ст. 406 НК РФ: для квартир и комнат — до 0,1 % кадастровой стоимости, причём местный закон вправе поднять её до трёх раз, до 0,3 %; для «прочих объектов» — до 0,5 %, для объектов из перечня по ст. 378.2 — до 2 %. В перечень попадают нежилые помещения, назначение которых по документам — офисы, торговля, общепит, бытовое обслуживание, или которые фактически так используются (ст. 378.2). Обычные апартаменты, как правило, облагаются как «прочие объекты», но если апарт-комплекс включён в перечень, ставка доходит до 2 %.
В Петербурге ставки устанавливает городской закон № 643-109. Для квартир — 0,1 % при кадастровой стоимости до 7 млн ₽, 0,15 % — от 7 до 20 млн ₽, 0,2 % — выше. Для нежилых помещений ставка выше.
Вторая разница — вычет. Для квартиры налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 м² (ст. 403). В студии на 25 м² налог считается всего с 5 м², и он почти нулевой. Для апартаментов такого вычета нет — это прямо подтвердил Конституционный суд в том же постановлении № 4-П.
Вычет при покупке
Имущественный вычет по НДФЛ — до 2 млн ₽ с цены и до 3 млн ₽ с ипотечных процентов — дают за покупку «жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них» (ст. 220 НК РФ). Нежилые помещения в этом списке не названы, поэтому за апартаменты вычета нет. Для студии это до 650 тыс. ₽ возврата при ставке 13 %.
Ипотека
Рыночную ипотеку на апартаменты многие банки дают. Семейную — вряд ли: по описанию программы на сайте ДОМ.РФ, её объект — квартира или жилой дом, апартаменты не названы. Перед покупкой уточните это в банке. Для студии в новостройке семейная ипотека доступна на общих условиях. С 01.10.2026 ставка в Петербурге зависит от числа детей — от 12 до 4 %. Подробности — в статье об ипотеке на студию.
Сдача в аренду
С квартирой можно стать самозанятым и платить 4 % с аренды. Закон о налоге на профессиональный доход разрешает такой режим только для «аренды (найма) жилых помещений» (422-ФЗ, ст. 6). Доход от апартаментов на НПД не переведёшь — остаются НДФЛ или ИП.
С посуточной сдачей наоборот. Жилое помещение в многоквартирном доме «не может использоваться для предоставления гостиничных услуг» (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3). На нежилые апартаменты этот запрет не распространяется, поэтому апарт-отели работают как гостиницы. Студия в жилом доме сдаётся посуточно только как краткосрочный наём, с оглядкой на соседей.
По объявлениям за 30 дней по 14.11.2026 студии, в описании которых упоминаются апартаменты, сдаются в Петербурге дороже: медиана 38 000 ₽ в месяц против 32 000 ₽ у остальных. Но и продаются они дороже — об этом ниже.
Коммунальные платежи
Конституционный суд в постановлении № 4-П прямо описал, чем платят владельцы нежилых помещений за свой статус: они обязаны вносить «более высокую, как правило, плату за оказываемые коммунальные услуги без льгот по ней» и платить налог на имущество по более высоким ставкам. Суд оговорил, что его решение не отменяет этой разницы. Конкретная разница зависит от комплекса и управляющей компании — узнайте размер платежей у продавца до сделки.
Дешевле ли апартаменты
Принято считать, что апартаменты заметно дешевле квартир. В Петербурге по объявлениям это не подтверждается. За 30 дней по 14.11.2026 в 905 из 5 377 объявлений о продаже студий в городе (≈17 %) упоминаются апартаменты. Медианная цена метра в них — 380 тыс. ₽, у остальных студий — 325 тыс. ₽. Причина — география: апарт-комплексы чаще строят в центре и у воды, где дорого всё.
Метод грубый: слово «апартаменты» может стоять и в фразе «это не апартаменты». Поэтому вывод осторожный — заметной скидки за нежилой статус в объявлениях не видно. Сравнивайте апартаменты с квартирами в том же месте, а не со средним по городу.
Как проверить статус до сделки
Продавцы редко пишут «нежилое помещение» в заголовке объявления. Проверяйте по документам, а не по словам:
- Выписка ЕГРН. Для готового объекта закажите её сами на Госуслугах. В поле «назначение» у квартиры — «жилое», у апартаментов — «нежилое»; вид объекта — «квартира» или «помещение».
- Договор долевого участия. Для новостройки объект в ДДУ должен называться «жилое помещение (квартира)». Слова «апартамент», «нежилое помещение», «помещение для временного проживания» означают апартаменты.
- Проектная декларация. Она публикуется в единой информационной системе жилищного строительства. В ней указано назначение здания: многоквартирный дом, гостиница или многофункциональный комплекс.
- Разрешение на строительство. Если здание строилось как гостиница или апарт-отель, квартир в нём не будет, как бы ни назывались помещения в рекламе.
Если в одном доме есть и квартиры, и апартаменты, проверяйте конкретный номер: статус бывает разным даже на одном этаже.
Когда апартаменты имеют смысл
Апартаменты разумны, если вы не планируете в них прописываться, покупаете за свои деньги и хотите сдавать посуточно через управляющую компанию комплекса. Для жизни с детьми, вычета и самозанятости нужна квартира — то есть студия; на квартиру, по описанию ДОМ.РФ, рассчитана и семейная ипотека.
Частые вопросы
Можно ли прописаться в апартаментах? Постоянно — нет. С 2026 года после решения КС № 4-П возможна временная регистрация по месту пребывания для собственника и близких.
Какой налог на апартаменты? По НК РФ — до 0,5 % кадастровой стоимости, для объектов из перечня ст. 378.2 — до 2 %, без вычета 20 м². Для квартиры — базово до 0,1 % (местный закон может поднять до 0,3 %, в Петербурге — 0,1–0,2 %) с вычетом 20 м².
Дают ли семейную ипотеку на апартаменты? Вряд ли: по описанию ДОМ.РФ, программа рассчитана на квартиры и жилые дома. Точный ответ даст банк.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты? Нет. Ст. 220 НК РФ даёт вычет только за жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них.
Как отличить студию от апартаментов в объявлении? По выписке ЕГРН: у квартиры назначение «жилое», у апартаментов — «нежилое». Проверьте также, как объект назван в договоре.