Медианная студия в Петербурге сдаётся за 33 000 ₽ в месяц, а продаётся за 8,0 млн ₽ — это около 5 % годовых до расходов и налогов. После простоя, налога и содержания остаётся примерно 3–3,7 % в год от вложенного. Это расчёт по объявлениям за 30 дней по 14.11.2026, а не обещание дохода: ваша студия может оказаться выше или ниже медианы.
Ниже — как мы считали, где доходность выше, какие налоги платит собственник и что с посуточной арендой.
Сколько стоит аренда студии
По объявлениям о долгосрочной аренде за 30 дней по 14.11.2026 в Петербурге медианная студия сдаётся за 33 000 ₽ в месяц. Половина объявлений — от 28 000 до 40 000 ₽. Типичная площадь — 25 м². В пригородах дешевле: в Мурине — 25 000 ₽, в Кудрове — 27 000–28 000 ₽, во Всеволожском районе — 24 000 ₽.
| Район Петербурга | Аренда студии, медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| Фрунзенский | 41 000 ₽ | 110 |
| Центральный | 40 000 ₽ | 231 |
| Василеостровский | 40 000 ₽ | 197 |
| Московский | 33 000 ₽ | 306 |
| Выборгский | 32 000 ₽ | 230 |
| Невский | 32 000 ₽ | 270 |
| Приморский | 30 000 ₽ | 468 |
| Красносельский | 27 950 ₽ | 192 |
| Красногвардейский | 25 000 ₽ | 250 |
Площадь на цену влияет слабо. Студия меньше 20 м² сдаётся в среднем за 28 600 ₽, студия 25–30 м² — за 30 000 ₽. Арендатор платит за место и метро, а не за лишние метры.
Валовая доходность: где она выше
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену квартиры. Она не учитывает простой, расходы и налоги, но удобна для сравнения мест между собой.
Мы сопоставили медианные цены продажи и аренды студий у одних и тех же станций метро — там, где за 30 дней набралось хотя бы по 30 объявлений того и другого. Таких станций 30. Медиана продажи у станции считается по всем объявлениям о студиях — и в новостройках, и на вторичке. Медианная валовая доходность — 5,3 %, у половины станций она между 4,7 % и 6,2 %.
| Станция | Продажа, медиана | Аренда, медиана | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Рыбацкое | 4,30 млн ₽ | 26 000 ₽ | 7,3 % |
| Проспект Просвещения | 4,99 млн ₽ | 30 000 ₽ | 7,2 % |
| Ладожская | 5,53 млн ₽ | 32 000 ₽ | 6,9 % |
| Купчино | 5,58 млн ₽ | 29 000 ₽ | 6,2 % |
| Парнас | 5,70 млн ₽ | 29 000 ₽ | 6,1 % |
| Девяткино | 5,55 млн ₽ | 25 000 ₽ | 5,4 % |
| Приморская | 9,77 млн ₽ | 39 000 ₽ | 4,8 % |
| Комендантский проспект | 7,80 млн ₽ | 30 000 ₽ | 4,6 % |
| Василеостровская | 12,35 млн ₽ | 40 000 ₽ | 3,9 % |
| Горный институт | 14,70 млн ₽ | 45 000 ₽ | 3,7 % |
Закономерность понятная: в центре и у моря студии дороже, а аренда растёт медленнее цены. На окраинах и у конечных станций доходность выше. Самый высокий результат — 11,4 % у «Площади Александра Невского» — мы в таблицу не включили: 79 из 135 объявлений о продаже студий с этой станцией относятся к новостройке в Кудрове, а сдаются квартиры в центре. Сравнение там некорректно.
Оговорка о методе: в продаже смешаны новостройки и вторичка, а сдают в основном готовые квартиры. Купленную на котловане студию сдать можно будет только после сдачи дома и ремонта — это год-три без дохода.
Чистая доходность: пример расчёта
Посчитаем две медианные студии — в Петербурге и в Мурине — при покупке без ипотеки. Допущения у нас такие, и вы можете подставить свои:
- Мебель и техника — 400 000 ₽ разово.
- Простой — один месяц в году между жильцами, то есть доход за 11 месяцев.
- Расходы собственника — 3 000 ₽ в месяц: взносы на капремонт и содержание, которые обычно не перекладывают на жильца. Коммунальные услуги по счётчикам платит арендатор.
- Резерв на ремонт и замену техники — 5 % арендного дохода.
| Петербург | Мурино | |
|---|---|---|
| Цена студии | 8 000 000 ₽ | 5 450 000 ₽ |
| Вложено с мебелью | 8 400 000 ₽ | 5 850 000 ₽ |
| Аренда в месяц | 33 000 ₽ | 25 000 ₽ |
| Валовая доходность | 4,95 % | 5,5 % |
| Доход за 11 месяцев | 363 000 ₽ | 275 000 ₽ |
| Налог НПД 4 % | 14 520 ₽ | 11 000 ₽ |
| Расходы собственника | 36 000 ₽ | 36 000 ₽ |
| Резерв на ремонт | 18 150 ₽ | 13 750 ₽ |
| Остаётся в год | 294 330 ₽ | 214 250 ₽ |
| Чистая доходность | 3,5 % | 3,7 % |
| То же с НДФЛ 13 % | 3,1 % | 3,2 % |
В этот расчёт не входит изменение цены самой квартиры: она может как вырасти, так и упасть. Для сравнения: ключевая ставка Банка России — 14 % годовых (решение 23.10.2026). Аренда студии — не способ быстро заработать, а способ получать небольшой поток от квартиры, которая у вас уже есть или нужна вам в будущем.
Если студия куплена в ипотеку
При рыночной ставке 18,74 % (средневзвешенная на первичном рынке по обзору ДОМ.РФ на 14.10.2026) платёж за студию за 8 млн ₽ с взносом 20 % на 30 лет составит около 100 000 ₽ в месяц. Аренда покроет треть. Даже по семейной ипотеке под 12 % платёж — около 66 000 ₽, вдвое больше аренды. Покупка студии в кредит «чтобы аренда платила ипотеку» в 2026 году не сходится без собственных денег.
Налоги со сдачи студии
Доход от аренды облагается налогом. Для физлица есть два законных пути.
НДФЛ. Ставка — 13 %, если все ваши доходы за год, облагаемые по основной шкале, не больше 2,4 млн ₽; с части от 2,4 до 5 млн ₽ — 15 %, от 5 до 20 млн ₽ — 18 %, от 20 до 50 млн ₽ — 20 %, выше — 22 % (НК РФ, ст. 224). Аренда складывается с зарплатой: если зарплата уже около 2,4 млн ₽ в год, арендный доход попадёт под 15 %. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля (ст. 229), налог платят до 15 июля следующего года (ст. 228).
Самозанятость (НПД). Ставка — 4 % с доходов от физлиц и 6 % от компаний и ИП (422-ФЗ, ст. 10). Сдавать на НПД можно именно жилые помещения: закон исключает доходы от недвижимости, «за исключением аренды (найма) жилых помещений» (ст. 6). Студия подходит, апартаменты — нет. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год (ст. 4), режим действует до 31.12.2028 (ст. 1). Декларацию подавать не нужно: чек формируется в приложении «Мой налог» при каждом платеже.
Для одной студии разница заметная: на медианной аренде в Петербурге НПД — около 14 500 ₽ в год, НДФЛ — около 47 000 ₽.
Посуточная аренда: можно ли
Жилое помещение в многоквартирном доме «не может использоваться для предоставления гостиничных услуг» (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3). При этом Конституционный суд указал, что сдача квартиры на срок от суток сама по себе не обязательно гостиничная услуга (Постановление № 9-П от 23.03.2023). С 2024 года Жилищный кодекс прямо разрешает собственнику краткосрочный наём при условии соблюдения прав соседей и правил пользования жильём (ст. 30, ч. 2). Общего запрета посуточной аренды квартир, действующего в Петербурге, на 14.11.2026 нет. Но если жильцы мешают соседям, претензии и суды — реальный риск.
По объявлениям за 30 дней по 14.11.2026 медианная студия посуточно стоит 3 190 ₽ за сутки. Чтобы сравняться с долгосрочной арендой в 33 000 ₽, нужно около 11 занятых ночей в месяц — и это до уборки, белья, комиссий площадок и износа мебели. Посуточная сдача — это работа, а не пассивный доход.
Что сделать собственнику
- Договор найма с описью мебели и техники, показаниями счётчиков и порядком оплаты коммунальных услуг.
- Залог — обычно в размере месячной платы.
- Регистрация жильца. Если жилец не встал на учёт по месту пребывания в срок, собственник сам уведомляет органы в течение трёх рабочих дней (Закон № 5242-1, ст. 3). За проживание без регистрации штрафуют и собственника.
- Налог — зарегистрируйтесь самозанятым или подавайте 3-НДФЛ.
- Страховка квартиры и ответственности перед соседями — на случай протечки.
Частые вопросы
Какая доходность у студии под сдачу в Петербурге? По объявлениям за 30 дней по 14.11.2026 валовая — около 5 % (медиана по 30 станциям метро — 5,3 %). После простоя, налога и расходов — около 3–3,7 % в год.
Сколько стоит аренда студии в Петербурге? Медиана — 33 000 ₽ в месяц, половина объявлений — от 28 000 до 40 000 ₽.
Можно ли сдавать студию как самозанятый? Да, если это квартира, а не апартаменты. Ставка — 4 % при сдаче физлицу, лимит — 2,4 млн ₽ в год.
Покроет ли аренда платёж по ипотеке? В 2026 году — нет. Рыночный платёж за медианную студию — около 100 000 ₽ в месяц при аренде 33 000 ₽.
Можно ли сдавать студию посуточно? Краткосрочный наём закон допускает при соблюдении прав соседей; гостиничные услуги в жилом доме запрещены.