Студия в новостройке Петербурга обычно занимает от 22 до 28 м², медиана — 24,7 м² (по данным каталога на 13.11.2026). Федерального запрета на маленькие студии нет. Свод правил предлагает для однокомнатной квартиры 28 м², но он добровольный. В Ленинградской области минимум 28 м² для новых проектов записан в региональных нормативах с 01.01.2026; петербургского акта с таким минимумом на 14.11.2026 мы не нашли, по сообщениям СМИ его нет.
Ниже — откуда взялись цифры 20, 24 и 28 м², что из этого закон, а что слухи, и что площадь студии меняет на практике.
Сколько метров у студий в новостройках
В каталоге 1 876 студий в 27 жилых комплексах. Самая маленькая — 19,6 м², самая большая — 33,6 м². Половина студий укладывается в узкий коридор от 24,1 до 26,2 м².
| Площадь | Студий | Доля |
|---|---|---|
| меньше 20 м² | 3 | 0,2 % |
| 20–22 м² | 155 | 8 % |
| 22–24 м² | 266 | 14 % |
| 24–26 м² | 917 | 49 % |
| 26–28 м² | 292 | 16 % |
| 28–30 м² | 190 | 10 % |
| 30 м² и больше | 53 | 3 % |
Две вещи бросаются в глаза. Первая: студий меньше 20 м² в продаже у застройщиков почти нет. Вторая: 87 % студий меньше 28 м², в том числе 83,5 % студий в ЖК Ленинградской области (Мурино, Кудрово, Янино, Новосаратовка). Это не нарушение нового областного правила: дома, которые продаются сейчас, проектировались до 2026 года.
Объявления о продаже за 30 дней по 14.11.2026 дают похожую картину. Среди студий в новостройках меньше 20 м² — 4,6 %, среди вторички — 9,4 %. Совсем крошечные студии, меньше 15 м², почти целиком вторичные: 90 объявлений из 93. Обычно это квартиры, нарезанные из больших в старом фонде, и бывшие общежития.
Что говорит свод правил
Многоквартирные дома проектируют по СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», утверждённому приказом Минстроя от 13.05.2022 № 361/пр. В нём есть три полезные для покупателя нормы.
Площадь квартиры (п. 5.2, таблица 5.1). Для однокомнатной квартиры — 28 м², для двухкомнатной — 44 м², дальше 56, 70, 84 и 103 м². Площадь считается без балконов, лоджий, террас и холодных кладовых. Сразу под таблицей сказано, что отклонения от этих значений допускаются с учётом демографических требований и обеспеченности жильём со ссылкой на ст. 50 Жилищного кодекса. То есть 28 м² — ориентир, а не запрет.
Площадь помещений (п. 5.11). Общая жилая комната в однокомнатной квартире — не меньше 14 м². Кухня — не меньше 8 м², но в однокомнатных допускаются кухня или кухня-ниша от 5 м². Из этих двух цифр получается нижняя граница студии: 14 м² комнаты, 5 м² кухни-ниши, плюс санузел и прихожая — около 20–22 м².
Статус документа. СП 54.13330.2022 входит в перечень документов, применяемых на добровольной основе. В перечне обязательных норм (Постановление Правительства № 815) его нет. Изменения № 1 и № 2, утверждённые в 2024 году, нормы площади не затронули.
Строку «28 м²» поэтому нельзя читать как «студия меньше 28 м² незаконна». Это рекомендованная площадь однокомнатной квартиры, которую застройщики и раньше законно уменьшали.
Слухи про «20 м² с 2025 года»: что было на самом деле
В 2025–2026 годах многие статьи писали, что студии меньше 20 м² запретили, а однушка должна быть не меньше 24 или 28 м². Первичного документа с такими цифрами мы не нашли. Что известно:
- Март 2025 года. По сообщению «Коммерсанта», Минстрой разослал регионам рекомендации по минимальной площади: студия — от 28 м², однокомнатная — от 36 м², двухкомнатная — от 49 м², трёхкомнатная — от 66 м² (Коммерсантъ, 10.03.2025). Одновременно министерство заявило, что «не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы» и вводить федеральные ограничения не будет (Российская газета, 10.03.2025).
- Октябрь 2026 года. По данным «Российской газеты», рекомендации так и не стали обязательными (Российская газета, 08.10.2026).
- Депутатские и сенаторские предложения — запретить студии меньше 28 м² или исключить их из семейной ипотеки — звучали в 2025 и 2026 годах. Принятых норм нет: в описании семейной ипотеки на сайте ДОМ.РФ на 14.11.2026 требований к площади квартиры нет.
Решение о минимальной площади остаётся за регионами, и их решения разные.
Ленинградская область: 28 м² с 2026 года
По данным комитета по архитектуре, Ленобласть изменила региональные нормативы градостроительного проектирования постановлением правительства от 12.12.2024 № 897 (новость комитета по архитектуре). С 01.01.2026 в нормативах записано: «минимальная площадь квартиры в многоквартирном доме должна составлять не менее 28 квадратных метров (включая площадь лоджии, балкона, террасы с понижающим коэффициентом)». Нормативы с тех пор правили (постановление от 03.03.2026 № 169); по сообщению «Российской газеты» от 08.10.2026, правило 28 м² действует.
Три важные детали:
- Правило касается любой квартиры, отдельного минимума для студий нет.
- В 28 м² засчитывают балкон или лоджию с понижающим коэффициентом. Студия на 25 м² жилой площади с лоджией может формально пройти.
- Норма применяется через правила землепользования и застройки — при новом строительстве и реконструкции. Дома, которые уже строятся или сданы, она не трогает.
Для покупателя это значит, что в Мурине, Кудрове, Янине и других городах области студий 20–25 м² со временем станет меньше, но те, что есть, останутся законными квартирами.
Петербург: ограничений не видно
Отдельного акта, ограничивающего площадь студий или квартир в Петербурге, на 14.11.2026 мы не нашли; по сообщениям СМИ («Фонтанка», 14.10.2026), такого правила в городе нет. Заголовки «в Петербурге запретили строить квартиры меньше 28 м²» путают город с областью. На практике застройщики Петербурга сами смещаются к более крупным студиям: по каталогу медианная студия в городе — 24,6 м², в областных ЖК — 25,4 м².
Как считают площадь студии
В рекламе, договоре и выписке ЕГРН могут стоять разные цифры:
- Площадь квартиры — без балконов и лоджий. По ней работают нормы СП и считается налог на имущество.
- Общая площадь с учётом летних помещений — с балконом или лоджией, умноженными на понижающий коэффициент. По ней застройщики часто считают цену в ДДУ.
- Кухня-ниша по СП считается отдельно от соседнего помещения.
Перед покупкой сравнивайте цену за метр по одинаковой площади. Иначе студия с лоджией покажется дешевле, чем она есть.
Что площадь студии меняет на практике
Мебель. В 20 м² помещаются кухонный модуль на 2–2,4 м, раскладной диван и шкаф, кровать и рабочий стол уже не встают. В 25 м² — полноценная кровать или угловой диван, обеденный стол на двоих и шкаф. В 28–30 м² можно отделить спальную зону перегородкой.
Аренда. Маленькие студии сдаются почти за те же деньги, что и средние. По объявлениям о долгосрочной аренде за 30 дней по 14.11.2026 студия меньше 20 м² (медиана 17 м²) сдаётся за 28 614 ₽ в месяц, студия 20–25 м² — за 28 000 ₽, 25–30 м² — за 30 000 ₽. За квадратный метр самые маленькие приносят больше всего — 1 793 ₽ против 1 154 ₽ у студий 25–30 м². Но и покупка за метр у них дороже: по объявлениям о продаже медиана для студий меньше 20 м² — 371 тыс. ₽ за м², для студий 25–30 м² — 240 тыс. ₽. Цена всей студии при этом почти одинаковая — около 6,1 и 6,4 млн ₽.
Доли. Если «студия» — это доля в общей квартире, действует ещё одно правило: на каждого совладельца должно приходиться не меньше 6 м² общей площади, иначе сделка ничтожна (ЖК РФ, ст. 30, ч. 1.1).
Частые вопросы
Какая минимальная площадь студии по закону? Федерального минимума нет. СП 54.13330.2022 рекомендует 28 м² для однокомнатной квартиры, но документ добровольный и допускает отклонения. Комната — не меньше 14 м², кухня-ниша — не меньше 5 м².
Запретили ли студии меньше 20 м²? Федерального акта с такой цифрой мы не нашли, а рекомендации Минстроя 2025 года, по сообщениям СМИ, на 14.11.2026 обязательными не стали.
Действует ли правило 28 м² в Петербурге? Оно записано в нормативах Ленинградской области для новых проектов с 01.01.2026. Петербургского акта с таким ограничением мы не нашли, по сообщениям СМИ его нет.
Можно ли купить студию меньше 28 м² в Мурине или Кудрове? Да, если дом проектировался до 2026 года. По каталогу на 13.11.2026 таких студий в областных ЖК 674 из 807.
Влияет ли площадь на ипотеку? В описании семейной ипотеки на сайте ДОМ.РФ требований к площади нет. Свои условия банков мы на их официальных страницах не нашли, но банк может их поставить, особенно для очень маленьких студий на вторичке.